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マンションの価格って、どうやって決まるの?

昨日のブログで、
新築プレミアム?
と言う記事を書いたのですが、この記事書いていて
マンションの価格って、どうやって決まるんだろう、という疑問が湧いてきたので、
昨日に引き続き、二日連続で、マンションの話です。

個人的には、余りマンション興味無いんだけど、疑問に思ったら、一応考えておこうかなと思ったのです。

普通、ある製品の価格を決めるときには、たぶん以下のような方法で決めるんだろうと思うんです
1:原材料費や人件費、輸送費等の、かかった費用から決める
2:製品を作った人や買う人が考える、その製品価値から決める
3:その製品が生み出すだろう利益から決める
4:市場に出回る同じような製品の価格を調べて、その価格から決める

他にもあるかもしれないけど、いま思いつくのはこれぐらい

では、一般的にマンションのような不動産では、どのように価格が決まるんでしょう?

日本不動産研究所の
「不動産の価格の決まり方 ~価格の三面性~」によると

不動産の価格がどのように決まるかということを理解する方法には、一般に「費用性」「市場性」「収益性」という3つの観点があります。これを「価格の三面性」と言います。費用性とはその不動産にどれくらいの費用を投じたかによって決まる価格、市場性とは周辺地域で同じような不動産がいくら位で取引されているかによって決まる価格、収益性とはその不動産を賃貸や事業に供した場合にどのくらいの儲けがあるかによって決まる価格をいいます。


と書かれています。

先ほど、私が考えた、4つの中の、1と3と4、が、不動産における主要な価格決定要因なのですね。
2で考えた決定要因は、今の時代の、オークションとか、昔は良く行われていた相対(あいたい)取り引き
などでの、価格決定方式なので、現在の不動産価格決定にはなじまないのかな。

私が、昨日書いた、新築プレミアムの様々な側面というのは
この「価格の三面性」のどこに焦点を当てるかによって
我々に見せてくれる、新築マンションの様々な表情を
個別に描いたものだったんですね。

たとえば、自分が住む、という観点だけで考えると
「収益性」はあまり重要な側面とはなりませんから、おもに「費用性」と「市場性」で価格が決まる。
バブル期以前の日本の住宅(分譲マンションもそうかも)では、このために「収益性」を排除した価格設定が可能だったのでしょうか。

それが、バブル期以後、住宅(分譲マンション含む)であっても「収益性」の観点から捉えよう
と言う動きが出てきたのかもしれません。
今では、個人が住宅(分譲マンション含む)を買う時、多くの方が
NOI利回りとか、
このマンションならキャップレートはいくらだとか、
NOI利回りよりはFCRを考えようとか
FCRは変えられないから、K%(K%はできるだけ小さくしよう)を超えるFCR物件を選んでイールドギャップを広げようとか
不動産のプラスのレバレッジ効果を求めてCCR>FCR>K%としよう。
なんてことを考えているようです。

ここまで考えて購入しているなら、不動産バブルなんて起こらないんじゃないかとも思いたいけど
ここのところの長期低金利でK%は低い、
一方で賃料は思ったほど下がらずNOIが保たれADSは低下CCRは高くなりやすい
このためCCR>FCR>K%が成立し易い(地域によるけど)。
なんてことを言われると、
単純な私なんかは、「おお、そうか」
なんて思ってしまうんです。
そして、「投資用マンション、買ってみようかな」
となって、ミニバブル、なんてことになる。

主要路線とかターミナルの駅近物件で、総戸数も多くて、管理も行き届いており、
修繕積立金もしっかり徴収されていて、入居者の質も良い
なんて中古マンションを購入して、NOIを上げていく、
というのは家主のだいご味だろうと言う点に関しては、その通りに思う。
加えて、これからK%が急激に上昇するとは思えない。

けれど、個人的には、今のところ、とっても手数がかかりそうな
マンションには、あまり興味持てないんですよね。
やはり私は、我儘と言うことなんでしょう。


なるほど、こうして、マンションの価格は決まって行くんですね。
納得?

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コメント

No title

ちょっと違う話になっちゃうのかもしれませんが、、、
大手ディベロッパーが強気で販売して、その大半が売れると、それがその地域の標準となり、また価格が上がっていく!。そのくせ、売れなくなっても、下がらない・・・とほほ・・・
って感じに。その値上がりには、記事あるような理由が根本にあるのだと思います。

ただ、強気のディベロッパーと、欲しい人の人数が相まって、相場がおかしくなる!って気も。ディベロッパーの相場の読みが正確すぎた!
でも、今上がり過ぎて売れない!そんな感じですね。都内の物件見ているとそういう感じに思えます。

Re: No title

煙々さん、コメントありがとうございます

> ちょっと違う話になっちゃうのかもしれませんが、、、
> 大手ディベロッパーが強気で販売して、その大半が売れると、それがその地域の標準となり、また価格が上がっていく!。そのくせ、売れなくなっても、下がらない・・・とほほ・・・
> って感じに。その値上がりには、記事あるような理由が根本にあるのだと思います。

大手デベロッパーによる、体力を使った強引な値決め、この影響は大きいですね。
地力あるから、バブルはじけでもしないと、価格維持できちゃいますから。


>
> ただ、強気のディベロッパーと、欲しい人の人数が相まって、相場がおかしくなる!って気も。ディベロッパーの相場の読みが正確すぎた!
> でも、今上がり過ぎて売れない!そんな感じですね。都内の物件見ているとそういう感じに思えます。

みんな集まると、流れが形成されて、誰かがババ引くまで続くんですかね。
何度もババ引かされても、懲りないんですよね^^

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