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新築プレミアム?

家を買う時に、新築プレミアムと言うことが良く言われるじゃないですか。

私が新築プレミアムと思っていたの以下のような部分だったんです。
マンションの売り出し価格の内訳を見て見ると
建物代金が半分ぐらいで土地代金3割前後
残りが販売の宣伝費や人件費と利益さらには、新築と言う価値、
と言われますから。
このうちの、建物代金と、土地代金を除いたものを、新築プレミアムだと思っていたんですよ。
(中古だって、宣伝費や人件費、利益も必要だろう、ということはわかりますけど、新築の場合は、中古に比べこの部分の占める割合が大きいらしい。)

新地マンションを買うな、という人たちは、この新築プレミアムと言うものが、築1年程度でほぼ消失するために、
マンション価格が築1年で1~2割下落するから、買ったらイカンよ、と言っていることが多いんですよ。
また、新築を買うにしても、頭金は2割を用意しておかないと、いざ売却となったら、新築プレミアムがはげてますから
売却価格が購入時より2割程度下がって、すぐに負債抱えることになりますよ。
なんてことが言われます。

確かに、その通りだなと思いますよね。
マンションだけじゃなくて、車とか時計、アクセサリーにもそういった傾向がありますから。
服や本などは、一度でも所有者が変わると、たった1日経過しただけでも値段が大きく下落しますし。
新しい、ということはプレミアムを含んでいるんだなと思います。


でも、新築プレミアムには、いろいろあるらしいんです。

たとえば、自分の居住用マンションでは無くて、投資用マンションにおいては、
賃貸で貸し出すことが前提ですから、空室リスクを考えなくてはいけませんよね。
新築物件だと、この空室リスクが少ないんだそうです。

まぁ、確かに、新しい部屋に住みたいと思いますものね。
その気持ち、理解できます。
さらに、新築のために、賃貸料も相場よりやや高めに設定できる。

つまり、この空室リスクが少ない、賃料が周辺相場より高い
という点が、新築プレミアムとなるんだそうです。
この、新築プレミアムを基に、返済計画立てちゃうと
数年後には、返済が厳しくなりそうなのは、目に見えてますね。

あとは、新築故に、満室である、家賃は相場より高め
この二つから、マンション価格の高めの査定を獲得して転売する。
これも、新築プレミアム利用、と言えるでしょう。

まぁ、空室があって割安の中古のマンション買って、
広告料多めに払って満室にして高く売り出す。
なんて手法も一般化してますから。
有りなのでしようか?

他にも、新築プレミアムとしては
新築マンション特有の条件として契約時点と竣工して入居までの長いタイムラグがある、
という点があります。
このタイムラグを利用して、
値上がりする人気の新築マンションの契約時に5~10%の手付金を払い
竣工時に値上がりしていれば、入居しないで売却する。
ただし、一時的に残金を支払い、所有権は移転しておく。
未入居ですから、新築価格で売り出せますね(まさに新築プレミアム)。
こんな方法もあるんですね。

5000万円のマンションが、10%値上がりすれば500万円の利益が、
手付金の額をタイムラグのあいだ投資することで、得られるんですね(一時的に残金を支払わなければならないけど)。
もちろん、手付金は、戻ってきます(と言うより、残金支払い時にマンション代金の一部になりますね)。
この手法は、中古物件ではできません(手付金と入居時までのタイムラグが短い)。
まさに新築故にできるので、新築プレミアムと言えるのかも。
面白い。

でも、これって、人気のマンションじゃないと成り立たない方法です。
レアな車とか、限定アイテムなどと同じ扱いですね。
契約時の倍率高そうだし、竣工時に、
キャピタルゲイン狙いの売却が結構出そうな気がします。
イヤ、もしかすると、さらなる値上がりを期待して、所有し続けるかな?

新築プレミアム
と言う言葉も、多くの使い方があるんですね。
とても興味深いものです。

と言っても、不動産購入に関しては、今のところ全く考えていないので
完全な素人の、下手な妄想なんですけどね。

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コメント

No title

東京の新築マンションの場合、手付10~20%ですね。5%は聞いたことがないです。

契約時点と竣工して入居までの長いタイムラグ、これには悩まされますが、主にタワーマンションかな。私は2年以上待ちました(笑。ただ、もう1戸の分譲なんかは、ニョキニョキすぐにできました。10F程度だとそこまで時間はかからないようです。

駅前の一等地のような利便性がよく、誰もが欲しく人気がある物件くらいです。今どき上がるのは。普通のマンションなんて、書かれているようにすぐに10%程度は下がります。

ただ、直近2~3年は東京の新築マンションの相場があがりました。2~3割。なので、その上がる前に購入された場合、概ね±0くらいで売れるようです。今は、そんなの無理ですけどね。

Re: No title

煙々さん、コメントありがとうございます

> 東京の新築マンションの場合、手付10~20%ですね。5%は聞いたことがないです。

教えていただいて、ありがとうございます。
感謝します。
手付金、結構取るんですね。
億ションだと、1000~2000万円は最低でも必要なんですね。


>
> 契約時点と竣工して入居までの長いタイムラグ、これには悩まされますが、主にタワーマンションかな。私は2年以上待ちました(笑。ただ、もう1戸の分譲なんかは、ニョキニョキすぐにできました。10F程度だとそこまで時間はかからないようです。
>

2年以上のタイムラグは、ワクワクしながら待つのか、ドキドキしながらか、ハラハラしながらか、どんな心境なんでしょう^^


> 駅前の一等地のような利便性がよく、誰もが欲しく人気がある物件くらいです。今どき上がるのは。普通のマンションなんて、書かれているようにすぐに10%程度は下がります。
>
> ただ、直近2~3年は東京の新築マンションの相場があがりました。2~3割。なので、その上がる前に購入された場合、概ね±0くらいで売れるようです。今は、そんなの無理ですけどね。

2~3割上がっても、新築プレミアムがはげると値下がりするから、トントンになるんですね。
不動産関係の方々が、
「不動産投資は良いよ!」
と煽る意味がわかる気がします。

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