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都心3区の中古マンション価格は日経平均と連動するのか、でも、それなら、株買っとけばよいのかも。

不動産、
買ったほうが良いのか、今のまま賃貸に住んでいて(家賃補助あり)
親から家を相続したら、そのマンションに住めば良いのか、
悩んじゃいますよね。

ナンバーワンでオンリーワンな物件見つかれば、買うんでしょうし
資産運用の一環として、不動産考えれば、買うしかないんでしょうし。

でも、ナンバーワンでオンリーワンな物件を探すとなると
待ちぼうけの中に出てくる「守株待兔」を彷彿とさせるスタンスになりそうですし。
資産運用の不動産を所有するなんて、アホでめんどくさいことが嫌いな私には、無理だと思うんです。

このような感じで、自分なりの結論付けて、ずるずると
今まで、不動産も全く持たずに来たわけなんですけど。

不動産は9割が下がる あなたの物件は「富動産」か「負動産」か
と言う記事を読んでいたら、こんなことが書いてあった。

日経平均と連動する東京都心の中古マンション価格

 東京都心部の中古マンション価格動向は、日経平均株価と見事に連動しています。2012年の政権交代以降のグラフを見れば、都心3区(中央区・港区・千代田区)の中古マンション価格は株価と軌を一にするように、一気に停滞から右肩上がりへ反転していることがわかります。


連動する理由として

その理由は「株高によって景気見通しに対する安心感が醸成される」「株を保有している親が、利益を確定して子供にマンション購入資金を贈与しやすくなる」「株の売却によって頭金を捻出できる」など、さまざまあります。


と言うことが書いてある。
もちろん、株価動向だけではなく、金利や貿易・為替の動向、税制の変化や、不動産を取り巻く法制上の変化、海外からの資金および人の流出入、国民の意識および家族構成の変化、人口動態、インフラ整備状況、自然および人的災害、などなど、数え上げれば多くの要因がからんでいるんでしょうけど。

何よりも、マンション価格の動向には資産の増減と言うのが最大の要因になるんだろうとは思います。
だからこそ、株価上昇により、資産増加があれば、マンション実額の上昇だけでなく、購買投資意欲も上昇するのでしょう。

個人的には、都心にマンション購入を考える人たちは、金融資産として、株や投信、と言った金融商品を保有している比率が
日本人の平均より、かなり高いだろうと思うんです。


都心部の中古マンションの状況に関しては
東日本不動産流通機構
のマンスリーレポートを見ると、こうなっています。

2017年4月の段階で、売買が成約した、東京都都心3区中古マンションの、
平均平米単価は109万7500円。
平均価格は6304万円。
平均専有面積57.44平米。
平均築年数は15.11年です。
この価格帯だと、年収1000万円の人が買おうとすると、結構勇気がいりますよ。
もしかすると、ワンルームマンションになってしまうかも。
だから、資産運用にはワンルームマンションなんだろうけど。

新築で、都心3区で、この専有面積だとさらに高い。
年収2000万円あたりが都心3区、新築ファミリータイプ購入者のボーダーラインでしょう。
戸数増やすために、タワー化しなきゃならないのが良くわかります。

こんなことから考えて、都心3区に中古マンションを買うのは、富裕層あるいはそれに準ずる人であると考えても
良いと思うんです。

で、その富裕層なんですけど

たとえば
堅実な暮らしと確かな運用、日本の富裕層の姿とは
の記事を見ると

消費には消極的な富裕層ですが、投資を行うことには積極的な姿勢が見えます。アンケートでも一般層で投資を行う人が60%前後だったのに対して、富裕層では90%が投資を行っています。
(中略)
保有する金融商品は日本株が約80%、次いで日本債券、外貨預金、J-REITと続きます。
外国債券で30%弱、先進国株式で17%、新興国株式は11%と、国内への投資が多い傾向が見て取れます。


やっぱ、株式投資、しっかりやっています。
それも国内中心に。

であれば、先ほどの
「株価上昇が、マンション購入意欲を盛り上げる」
という考え方も納得できます。

ここで、
昨今の、都心3区中古マンション価格の底であった
2012年に注目してみます。
2012年11月段階で成約した中古マンションに限って見てみると
平均平米単価69万300円
平均価格3757万円
平均専有面積54.43平米
平均築年数17.68年
となっています。

先ほど書いた、2017年4月時点の中古マンションの価格を見てください
2012年11月→2017年4月で比較すると
平均平米単価69万300円→109万7500円(1.59倍)
平均価格3757万円→6304万円(1.68倍)
となっています。
1年複利とすると、だいたい12%ぐらいですね。
これは凄い
さらに、もし賃貸に出したとして、利回りは6~7%(今はさらに利回り下がっているのかな)でしょうか、
さらにここから修繕積立金とか管理費とか、広告料、固定資産税、清掃・リフォーム費用・・などを引いた実質利回りになると
3~4%前後かも(とってもいい加減です)。

都心3区中古マンション価格と連動すると言われた日経平均はどうなんでしょう。
この間の、2012年11月終値と2017年4月終値の日経平均単価を見てみます。
2012年11月終値→2017年4月終値
9,446.01→19,196.74(2.03倍)
こちらは1年複利で見ると、20%ぐらいです(中古マンションとは8%程度の差が出ましたね)。
こちらも、とっても凄い。
東証一部の平均配当利回りは、1.7%程度で税金が20%とすると、
実質は1.36%ですね。

なるほどねぇ。

イヤぁ、都心3区の中古マンションも日経平均も、どちらもそれぞれ、凄いです。
凄いんだけど
でもね、
日経平均と、都心3区中古マンションの価格が連動しているなら
わざわざ、管理の面倒な中古マンション買わなくても良いんじゃないかと思ってしまうんです。


私個人の偏見に満ちた感想を言えば、
めんどくさく無い、株の方が良いかな。
低信託報酬のインデックスで良いかもしれない。
高配当狙えば、2%越えもあるし。

いやぁ、本日も妄想全開でした。


都心3区に限るけど、ここ数年は中古マンションも良かったんですね。
面白いものです。

「中古じゃなくて、新築買えばよいだろう」って?
なるほど、確かに、でもそれに関しては、また後日書こうと思います。
と言っても、すぐに忘れちゃうんですけど。

株と不動産、金融資産は異なる物に投資したほうが、リスク少なくて良いでしょう。
なるほど、これも確かにそうですね。
これもいつか、かけたら書きたいです。



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コメント

No title

いつもながらすばらしい濃い内容の妄想ですね。
これだけ情報たっぷりの記事作成は大変でしょう。
私も不動産投資とか手間考えたら絶対無理だと思います。株でいっぱいいっぱいです。

Re: No title

pinさん、コメントありがとうございます

> いつもながらすばらしい濃い内容の妄想ですね。

妄想垂れ流しでスミマセン^^;

> これだけ情報たっぷりの記事作成は大変でしょう。
> 私も不動産投資とか手間考えたら絶対無理だと思います。株でいっぱいいっぱいです。

不動産、面白いとは思うんだけど、行動力や意志力の点で
自分を全く信用していないので、
手をつけようとは思っていません。
私も、株で手一杯ですw

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