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国債から中古ワンルームマンションって大丈夫なの?

なかなか、アクティブな投資なので、凄いなと感心しましたよ。

老後に必要なのは「1億円」ではなく「キャッシュフロー」 --- 内藤 忍
アゴラ 2/15(水) 16:44配信

老後のお金の不安を解消するには、資産ではなくキャッシュフローが必要だということが、少しずつ理解されてきているようです。


確かに、そうだと思います。

ぎりぎりの資産では、これからの長寿社会、どこまで生かされちゃうかわかりませんから
キャッシュフローを確保しておくことは大事だと思います。

年金受給の繰り下げをして受給額を上げる
高齢になっても適度に働く
家賃収入を得られる不動産を所有する
株や投資信託、REITを持つ
iDeCoやNISAを利用する
などなどで、キャッシュフローを確保しておくのは、とても大切です。

そのようなことは、良く理解しているつもりなのですが

私が知っているシニアの年金生活者は、国債を解約して中古ワンルームマンションを2戸購入しました。それまで国債から入ってくる金利は年間で2万円程度。それを不動産にした結果、キャッシュフローが入ってくる仕組みができ、毎月の手取りは16万円(年間約200万円)になりました。国債の100倍近いキャッシュフローが手に入るようになったのです。

などという、年金生活者がキャッシュフローのために積極的に打って出るのだ、ということまでは知りませんでした。

ここでは、
年間2万円の金利ということは、個人型の変動10だと、今の金利が0.05%ですから
4000万円の国債を購入しておけば、年間2万円の金利となります。
この4000万円で、ワンルームマンションを2戸購入したんですね。
不動産購入時には、
不動産仲介手数料(売買代金の3.15%+63,000円、不動産会社によって異なる、ただし競売物件ならいらないですね)
建物に対しる消費税(今は内税となっているから、取引価格に示されてますね)
取得に係る所有権移転に伴う登録免許税(固定資産税評価額の2%、特例あり)
司法書士にお願いすれば、司法書士手数料
印紙税(1000万円台のマンション2戸なら10000円×2、軽減税率)
不動産取得税(固定資産税評価額の3%、ただし特例あり)
などなどの経費がかかりますから、1800万円前後の中古ワンルームマンションを2戸購入したんでしょうか?


もちろん家賃が下がったり、空室になることもあるかもしれません。しかし、不動産の価値がゼロになったり、家賃が永遠にゼロになってしまうことは、まず考えられません。収入は緩やかに減っていくかもしれませんが、持っている預貯金と切り崩していく生活よりずっと安心感があります。

と書かれていて、確かにその通りだと思いますけど
中古ワンルームマンションを所有することで生じる経費
土地と建物の固定資産税、都市計画税、マンション管理費、修繕積立金、保険代金などなどがこれから先は生じますし、さらに個別の修繕費やリフォーム費用というのがイヤでも発生しますよね。
さらには、マンション価格の変動(ゼロにはなかなかならないと思いますが)があります。
これらの国債では生じ無かった経費ですし、価格変動は、国債所有時には無かったリスクです。

この年金生活者にとって、4000万円が老後資金のごく一部(たとえば、総資産の2~3割とか)であり、完全に余裕資金であるなら
このような不動産取得も選択肢の一つだとは思うんですが
もし、この4000万円がなけなしの虎の子、とかだと、資産の分散という観点からすると、どうなんでしょうか?
私には良くわかりません。
少なくとも、私には怖くてできません(何しろ、ヘタレなもので)。


セミナーで「60歳で1億円もらえる」のと「60歳から死ぬまで毎月30万円もらえる」のとどちらが良いかを聞くと、ほとんどの参加者が後者を選びます。

というのは、まさに現在の長寿社会ならではの意見ですよね。私もそう答えますから。
80歳で1億円か毎月30万円かと聞かれたら、悩むと思いますけど^^

キャッシュフローを確保するための手法は
一つじゃないと思うので、
年金生活になってからの、このような、アグレッシブでアクティブな投資は
リスクを良く考えて判断したいですよね。

それじゃなくても、不動産に関しては、情報の非対称性が、ほかの投資物件に比べて大きいと言う話ですから。




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コメント

No title

「60歳で1億円もらえる」
を選ぶ人が少ないなんて w(゚o゚)w

No title

情報の非対称性が、ほかの投資物件に比べて大きい
これが肝だと思っています、流動性も低い、だから旨みもあるんでしょう。

Re: No title

消費しないピノキオさん、コメントありがとうございます

> 「60歳で1億円もらえる」
> を選ぶ人が少ないなんて w(゚o゚)w

やっぱ、税金考えるからでしょう^^
1億円だと贈与税の税率55%ですから。
一方、
毎月30万円だと年間360万円で、基礎控除110万円引いて残り250万円に課税されますから(さらに控除10万円がある)、贈与税率15%。
やっぱり、毎月30万円選びますww

Re: No title

たんちんさん、コメントありがとうございます

> 情報の非対称性が、ほかの投資物件に比べて大きい
> これが肝だと思っています、流動性も低い、だから旨みもあるんでしょう。

不動産に関しては、まったくの素人なのに
年金生活になってから、突然、不動産からの家賃収入に頼る生活を考える
というその勇気には、感動するんですよ^^;
ただ、自分にはなかなかできないなと。

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